Zwei Grundlagenarbeiten liefern dem Thuner Gemeinderat vertiefte Erkenntnisse zum Zusammenhang zwischen Wohnungsbau und Entwicklung der Gemeindefinanzen. Es zeigt sich, dass die Steuereinnahmen aus neueren Siedlungen überdurchschnittlich hoch sind. Eine umfassende Betrachtung, welche Folgekosten wie Schulhausbauten einberechnet und den bernischen Finanz- und Lastenausgleich mitberücksichtigt, relativiert indes die positiven Auswirkungen der Wohnbautätigkeit teilweise.

sth/bns. Dass der Wohnungsbau sowie die Art und Grösse einer neuen Siedlung die Stadtfinanzen beeinflusst sei bekannt, wird in einer Medienmitteilung erinnert. Doch die Zusammenhänge seien komplex und nur zum Teil klar: «Ihnen wollte der Thuner Gemeinderat vor dem Hintergrund der im kantonalen Durchschnitt geringen Steuerkraft der Stadt Thun und der angespannten Finanzlage auf den Grund gehen. Einerseits liess er durch das Planungsamt eine Analyse der Steuereinnahmen ausgewählter Neubausiedlungen vornehmen, andererseits profitierte er von einem auf Thun angewandten Rechenmodell der Hochschule für Wirtschaft Luzern, welches Aufschluss über Abhängigkeiten zwischen Raumplanung, Bevölkerungsentwicklung und Gemeindefinanzen gibt.»

Fast doppelte Steuererträge in Neubausiedlungen
«Dass sich mit der Wohnungsqualität der Wohnungspreis und damit auch die Einkommenskraft und Steuerkraft der zuziehenden Haushalte erhöht, wird durch die Analyse des Planungsamtes bestätigt», heisst es in der Medienmitteilung. Alle darin untersuchten Siedlungen neueren Datums wiesen überdurchschnittliche Steuereinnahmen auf: «Die Gemeindesteuereinnahmen pro steuerpflichtiger Person liegen im Mittel der untersuchten Neubausiedlungen fast doppelt so hoch wie im Durchschnitt der gesamten Stadt. Auch der Anteil der von Bern zugezogenen, ‹finanzstarken› Haushalte ist in diesen Neubausiedlungen höher als im Durchschnitt.» Eine wichtige Erkenntnis aus der Studie des Planungsamtes sei, dass es nicht nur die besten Lagen sind, die sich steuerlich für die Stadtkasse positiv auswirketn: «Auch Lagen mittlerer Qualität können mit zeitgemässen, attraktiven Wohnformen zu positiven Ergebnissen führen.»

«Sprungkosten» besonders negativ
Neue Wohnungen ziehen laut der Medienmitteilung aber auch neue Ausgaben nach sich, zum Beispiel für neue Schulbauten oder neue Erschliessungsanlagen wie Strassen und Kanalisationsleitungen: «Bestimmte Haushaltsformen führen zu höheren Ausgaben – so entstehen etwa durch Familien höhere Bildungskosten.» Besonders negativ wirkten sich, wie die Luzerner Fallstudie bestätige, sogenannte Sprungkosten aus, wenn also bei einer relativ geringen Anzahl zusätzlicher Kinder der Bau eines neuen Schulhauses zwingend nötig werde. Kenntnisse über die Einnahmenseite allein reichten daher nicht aus, um im Bereich des Wohnungsbaus strategisch verlässliche Aussagen zu formulieren. Vielmehr müssten auch die spezifischen öffentlichen Ausgaben neuer Wohnformen mitberücksichtigt werden.

Rechnerisches Modell
Das Institut für Betriebs- und Regionalökonomie der Hochschule für Wirtschaft Luzern habe ein rechnerisches Modell entwickelt, welches diese komplexen Zusammenhänge umfassend berücksichtige und dazu dienen soll, die finanziellen Auswirkungen verschiedener Wohnungsbauszenarien zu simulieren und zu vergleichen, verlautet im weiteren. Mit dem Modell würden auch die zeitlichen Veränderungen der Haushalte (Struktur, Einkommen) während 15 Jahren mitberücksichtigt. Im Rahmen einer konkreten Fallstudie sei das Modell zunächst mit den nötigen Kenndaten der Stadt Thun gefüttert worden: «Anschliessend wurden verschiedene Wohnungsbauszenarien in ausgewählten Stadtarealen mit Hilfe des Modells hinsichtlich ihrer Wirkung auf die Gemeindefinanzen untersucht. Untersucht wurde ferner die Auswirkung des bernischen Finanz- und Lastenausgleichs (Filag) auf diese Ergebnisse. Dabei wurde klar, dass dieser unter anderem die möglichen Mehreinnahmen aus Steuern von Gutverdienenden abschwächt, indem die Stadt in eine finanzkräftigere Stufe gehoben wird und dann weniger aus dem Lastenausgleich erhält.»

Präzise Wohnstrategie nicht ableitbar
«Die Fallstudie bestätigt zwar, dass sich Wohnbauerneuerungen in der Regel positiv auf die Gemeindefinanzen auswirken, wenn auch in unterschiedlichem Ausmass – gleichzeitig wird aber auch ersichtlich, dass der Filag diese positiven Ergebnisse deutlich dämpft», ist der Medienmitteilung im weiteren zu entnehmen. Einzelne Wohnbauszenarien wirkten sich unter dem Einfluss des Filag sogar negativ auf die Gemeindefinanzen aus: «Diese Ergebnisse mahnen zur Vorsicht bei der Definition von Wohnbaustrategien. Nur wenn die Komplexität der Zusammenhänge erfasst und vollständig berücksichtigt wird, lassen sich die richtigen Entscheide für eine nachhaltig positive Entwicklung der Gemeindefinanzen fällen. Für eine präzise Wohnstrategie müssen die Erkenntnisse noch weiter vertieft werden, damit auch Entwicklungen über mehrere Jahre sichtbar gemacht werden können.»